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中国楼市未来:90后继承至少两套房 需求大逆转

2016-01-05 来源:
 
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前几周,笔者从供给角度分析中国的房地产市场,在《中国到底有多少房子?》一文中计算出,截至2013年底,中国城镇住宅存量面积约175.2亿平方米~240.24亿平方米,再加上农村233.67亿平方米,合计起来上限值高达474亿平方米。

在《买房真的不需要再抢了!》这篇文章中计算得出,截至2013年12月,除了住宅类商品房待售面积3.24亿平方米,还有在建住宅类商品房46.35亿平方米。粗略计算,这部分库存需要5年时间消化,当然各城市差异较大,具体城市需要具体分析。

那么,本周第一财经日报《财商》从需求角度来讨论下:需求端最重要的是人口因素,虽然这是个中长期因素。

两套房的背后

不远的将来,爷爷奶奶留一套房,外公外婆留一套房,确实是90后以及年龄更小的群体所面临的情况。

在这两套房背后,是加速的老龄化。人口老龄化,国际上有个通用的指标,即60岁以上的人口占总人口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为一国或地区进入老龄化社会的标准。

如果按第二个标准衡量,中国在2000年左右就进入老龄化社会了,2000年中国65岁及以上人口比例为6.96%,2001年该数据为7.1%。(图1)

而2011年的第六次人口普查数据显示,中国60岁及以上的人口占比为13.26%,总数为1.79亿,65岁及以上的老年人占比为8.87%,绝对数接近1.2亿。到了2013年底,中国65岁及以上的老年人占比已达9.7%。

从增幅来看,2000年起每年以0.2个百分点~0.4个百分点的速度增长,这意味着中国的老龄化进程正在加速。老龄化加速的一个结果就是,社会经济发展活力下降,因为干活的人少了。

瑞银证券曾在《亚洲结构性主题——老龄化的亚洲》报告中预计,2010年后中国老年人口加速上升,老龄化加速将持续到2030年左右,2010~2030年间60岁以上老年人口年均增长速度达到3.66%,2030~2050年年均增长速度下降到1.26%。到2050年中国60岁以上人口将占到总人口的31.1%,大大高于届时世界21.9%的平均水平。

为什么会出现人口老龄化?

现象是老年人多了,但背后的原因是生育率水平和预期寿命的变化,其中前者又比后者影响大得多,至于中国老龄化,两个因素兼有之。

从两次人口普查中的预期寿命数据看,2010年该数据为74.83岁,而2000年为71.4岁,10年之中增长了3.4岁。而预期寿命的提高会使人口金字塔的顶部相对加重,即顶部老龄化。

而从人口出生率看,从第三次婴儿潮之后,1987年起我国人口出生率开始从2.33%逐渐下降,2009年起人口出生率更是开始低于1.2%,虽然2011年起微弱反弹,但整体趋势难改。而低生育水平则使人口金字塔的底部相对缩减,即底部老龄化。

就全球而言,老龄化导致的人口负增长已经成为一个魔咒,诸如日本、德国这些发达国家也都无法摆脱人口负增长的命运。不过,相比于其他国家,中国老龄化过程具有速度更快、间隔更短、发展水平更低的特点。

有数据显示,西方主要发达国家完成人口老化(65岁以上人口占比从7%提高至14%)的时间跨度通常在40~100年,日本为25年。

而中国第六次人口普查65岁及以上人口占8.87%,比2000年人口普查上升1.91个百分点。此外,根据联合国的保守预测,中国65岁以上人口占比最早将在2025年达到甚至超过14%。即中国和日本一样,25年间也将完成人口老化,而从2014年算起,只剩11年了。

总而言之,在低的生育率水平和走高的平均预期寿命推动下,中国的人口金字塔将出现顶部、底部老龄化。通俗而言,就是干活的人少了,有购买力的人少了,消费习惯保守的老年人多了,房地产需求会怎么样呢?相信结论是不言自明的。

当然,鉴于中国庞大的人口基数,对房地产的需求绝对量肯定是很高的,但在人口金字塔顶底部老龄化的态势下,对房地产的需求增速无疑是放缓甚至逆转的。(作者为《财商》主编助理,微博:@艾经纬CBN,即将出版《房市大衰退》一书)


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